Duval Grugeau Immobilier
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Défiscalisation Duflot

Le dispositif Duflot

Le dispositif Duflot prend la suite de la loi Scellier et se veut pérenne puisqu'elle va être applicable jusqu'au 31 Décembre 2016. Ce nouveau dispositif d'incitation à l'investissement locatif permet au contribuable de diminuer le montant de son imposition, puisqu'il propose une réduction d'impôt de 18 %, il a également pour objectif de créer des logements neufs destinés à renouveler l'offre locative dans des zones tendues loués à des loyers plafonds. Il est destiné à des locataires dont les ressources sont plafonnées.


Ce dispositif, prévu par l'article 80 de la loi de finances pour 2013, est codifié à l'article 199 nonovices du code général des impôts.


Il prend le pas sur le dispositif de réduction d'impôt Scellier et bénéficie aux contribuables domiciliés en France, qui acquièrent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement qui respecte des normes de performances énergétiques.


Il concerne, au même titre que son prédécesseur, les contribuables qui s'engagent à louer le logement nu à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans, et présente toutefois plusieurs singularités

Assiette de la réduction d'impôt

Pour une même année d'imposition, deux logements au plus sont éligibles à la réduction d'impôt, dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser la somme totale de 300 000 € par an et par contribuable.

Ex. : un contribuable qui fait l'acquisition d'un logement de 50 m2 au prix de 300 000 € verra sa réduction d'impôt calculée sur un montant plafond de 275 000 € (50 m² ×5 500 €). Pour mémo, dans le dispositif Scellier, la réduction d'impôt est calculée sur la base d'un seul logement par an et par contribuable, dans la double de limite de 300 000 € et de 5 000 €/m².

Immeuble d'au moins cinq logements : quota de logements non éligibles

Par souci de mixité sociale, lorsqu'un immeuble neuf comporte au moins cinq logements, la personne (a priori le promoteur vendeur) qui commercialise les logements doit prendre l'engagement de limiter le nombre de logements éligibles au nouveau dispositif dans l'immeuble concerné. La loi indique qu'au moins 20 % des logements (pourcentage à confirmer par décret) ne pourront pas ouvrir droit à la réduction d'impôt. Le non-respect de cette disposition est passible d'une amende de 18 000 € par logement excédentaire.

Plafonds de loyers et coefficient multiplicateur

La particularité de ce dispositif réside dans le mode de calcul des loyers. Au même titre que les investissements locatifs précédents, la loi prévoit des plafonds de loyers par mètre carré de surface fiscale, différenciés selon les zones éligibles.

Il est prévu que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de région, après avis du Comité régional de l'habitat, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret en définira les conditions d'application).

Pour 2013, les plafonds de loyer s'établissent à :

Zone A bis 16,52 € (contre 17,66 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012)
Zone A 12,27 € (contre 13,10 € en Scellier intermédiaire - plafond 2012)
Zone B1 9,88 € (contre 10,58 en Scellier intermédiaire - plafond 2012)
Zone B2 8,59 € (contre 8,62 en Scellier intermédiaire - plafond 2012)


Le coefficient multiplicateur

Derrière cette terminologie se cache un outil destiné à rétablir la réalité du marché. Ce coefficient a pour objectif d'adapter le montant du loyer à la surface du logement car, en pratique, le loyer est dégressif en fonction de la surface du logement.

Le coefficient s'obtient en appliquant la formule suivante : 0,7 + 19/ S (S signifie « surface »)

Si ce coefficient est supérieur à 1,2, alors il convient de le ramener à 1,2. Il s'agit d'appliquer le plus petit des deux montants entre le coefficient préétabli par la loi et le coefficient préétabli de 1,2.E

Ex. :

1. soit un logement de 50 m² situé en zone A o&ucric; le plafond au mètre carré est de 12,27 €.

Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/50) = 1,08. Après application du coefficient multiplicateur de 1,08, le loyer au mètre carré de surface éligible s'établit à : 12,27€ x 1,08 = 13,25 €, soit un loyer plafond de 662,50 € par mois (50 m² x 13,25€).

2. soit un logement de 100 m² situé en zone A o&ucric; le plafond au m² est de 12,27 €.

Le coefficient multiplicateur est de (0,7+19/100) = 0,89

Après application du coefficient multiplicateur de 0,89, le loyer au mètre carré de surface éligible s'évalue à : 12,27 € x 0,89 = 10,92 €, soit un loyer plafond de 1 092 € par mois (100 m² x 10,92 €).

Le zonage géographique

Un arrêté du 29 décembre 2012 détermine les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande. Ces communes s'entendent de celles classées en zones A bis, A et B1 telles que délimitées par l'arrêté du 29 avril 2009. Les communes situées en zone B2, telles que définies par cet arrêté, peuvent être éligibles sous réserve d'obtenir un agrément du préfet de région, après avis du Comité régional de l'habitat. Les autres communes, classées en zone C (le reste du territoire), ne sont pas éligibles.

Toutefois, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu'au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire jusqu'à cette date, la réduction d'impôt s'applique indifféremment en zones A bis, A, B1 et B2.

A noter que ce dispositif a vocation à s'appliquer à certains territoires d'outre-mer, à l'exception de Mayotte, selon certaines modalités à préciser par décret.

Comparatif dispositifs Duflot et Scellier

  DUFLOT SCELLIER  
Date investissement 01.01.2013 Jusqu’au 31.12.2012
Prorogé jusqu’au 31.03.2013
 
Logements éligibles -Logements neufs achevé
-Logement acquis en VEFA
-Construction logements
-acquisitions logements + travaux réhabilitation
-Acquisitions logements anciens + travaux réhabilitation
IDEM  
Localisation des logements Zone A, A bis, B1
Zone B2 jusqu’au 30.06.2013
Après : sur agrément préfectoral
Zone A, A bis, B1 et B2
Zone C :sur agrément ministériel
 
Quota de logements dans un même immeuble 20% des logements par immeuble ne doivent pas être éligibles si immeuble comporte au moins 5 logements sans  
Engagement de location -propriétaire personne physique
-propriétaire personne morale non soumise à l’IS
-location nue à usage de résidence principale
-Locataire personne physique
-Locataire personne morale sous condition de sous-louer à une personne physique
IDEM  
Conditions de la location -Plafonds de loyers + coefficient multiplicateur
-Plafonds de ressources des locataires(inférieurs aux plafonds Scellier)
-Scellier classique : néant
-Scellier intermédiaire : plafonds de loyers et de ressources des locataires
 
Base de la réduction d’impôt DUFLOT SCELLIER  
Taux de la réduction d’impôt 18%
Etalée sur 9 ans
Pas de prorogation
Classique 9 ans
13% si BBC
6% autre cas
Intermédiaire 9 ans
13% si BBC
6% autre
cas+prorogeable 2 fois ans à hauteur de 4%
Déduction spécifique revenus fonciers non non 30%



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